[ 상담Q&A ] 김재복변호사와 함께하는 법률 상담 Q & A < 2 >
Q : 40대 중반의 홍길동집사입니다. 1994년경에 결혼한 이래 전셋집에 살다가 지난해 말 직장생활 15년만에 강동구에 있는 작은 아파트 하나를 구입하게 되었습니다. 그런데 이게 웬일입니까. 위 아파트에 근저당권을 가지고 있던 C은행에서 대출금 2억을 갚지 않으면 경매신청을 하겠다고 합니다. 저는 C은행으로부터 돈을 대출받은 적이 없으나， 전의 집주인이 부담하고 있던 은행대출금 채무 2억원을 제가 떠안게 된 것입니다. 아파트를 사기로 하여 매매계약서를 작성하고 돈을 다 지불한 후 제 소유 명의로 등기했습니다. 저는 회사일로 너무 바빠서 C은행에 가서 근저당권의 말소를 확인하지 못하였습니다. 나중에 알고보니 전의 집주인은 사업이 부도가 나서 제가 건넨 2억원으로 은행채무를 갚지 않은채 도망을 갔다고 합니다. 변호사님， 어떻게 하면 좋습니까?
A : 매우 어려운 처지에 놓이게 되었습니다. 집이나 상가건물 등 부동산을 매수할 때는 매도인이 그 부동산의 진정한 소유자인지 여부와 그 부동산에 근저당권 등의 부담이 있는지， 근저당권의 채권최고액이 얼마인지에 대하여 반드시 확인하는 것이 대단히 중요합니다. 부동산중개업자를 통하여 부동산을 구입하는 경우 중개업자가 그 부동산에 어떠한 부담이나 권리의 제한이 있는지 여부를 확인하여 주기 때문에 큰 문제가 되지 않는 경우가 보통입니다. 그러나 집이나 상가건물은 가액이 큰 금액이고 자칫 예기치 않은 사고가 발생할 경우 재산상 큰 피해를 입을 수 있기 때문에 중개업자만을 무작정 믿을 것이 아니라 본인이 직접 등기부등본 등을 발급받아 보거나 주위의 법률전문가에게 조언을 구한 다음에 매매계약을 하는 것이 필요합니다.
요즈음 우리나라 가정들은 대개 은행채무를 어느 정도 가지고 있습니다. 그리고 은행채무는 거의 부동산이 담보로 제공되어 있기 마련입니다. 그러므로 매매계약서를 작성하기 전에 등기부등본 기재된 근저당채무을 확인하고(근저당권등기는 부동산등기부상 乙구란에 기재되어 있음)， 채권자인 해당은행에 찾아가서 그때까지 변제되지 않은 원리금채무가 얼마인지에 대하여 조회해 볼 필요가 있습니다. 그리고 근저당권자인 은행채무를 변제하였다면 반드시 근저당권설정등기의 말소등기절차를 마친 다음에 매매잔대금을 지급하여야 합니다. 부동산거래시 매매잔대금의 지급과 근저당권의 말소서류의 교환은 동시에 이루어지는 것이 보통입니다.
그러므로 질문의 경우 홍 집사님이 구입한 아파트에 설정된 근저당채무는 원래 전의 집주인의 대출금채무이므로 전의 집주인이 주채무자로서 갚아야 할 책임이 있습니다. 그런데 홍 집사님이 위 아파트를 매수하면서 위 근저당권채무 2억원을 인수하기로 하였으므로 홍집사님은 전의 집주인 대신 근저당채무액을 갚은 후 실제로 위 근저당채무가 변제로 모두 소멸하였는지 등기부등본상으로 확인할 필요가 있었는데， 전의 집주인이 위 근저당채무를 갚지 않는 바람에 위 근저당권설정등기는 그대로 살아있고， 이제는 홍집사님이 물상보증인으로 위 아파트가 대출금채무를 담보하게 됩니다. 홍 집사님은 일단 경매를 막기 위하여 위 근저당권채무를 다시 갚아야하고， 나중에 전의 집주인을 상대로 부당이득반환청구를 하여 돌려받을 수 있습니다.
/ 법무법인 로고스 변호사ㆍ명성교회 안수집사， 한기총 법률고문， 한국장로교복지재단 고문변호사
