조정수 장로

2018년 10월 10일(수) 08:29

미국은 우리나라와 달리 주택의 상당부분을 나무로 건축하고 있다. 그래서 약 10년이 지나면 일명 흰개미로 불리는 털마이트(termite)가 건물을 손상시킨다. 그래서 건물에 쓰인 나무의 부식 정도를 조사하는 것을 '흰개미 조사'로 부르기도 한다. 오늘날엔 흰개미 조사보다 포괄적인 명칭인 '해충 관리 조사'를 쓰는 경우도 있는데, 주택 손상의 원인이 무엇이든 이 조사는 건물의 목재가 손상된 흔적과 잠재적인 징후를 조사하는 것이어서 우리는 건물의 하자 조사, 권리분석 및 임장활동, 중개물건 확인설명서 등과 동일시하면 될 것이다.

부동산을 매수할 때 건물 외부에서 확인할 사항은 배수 문제, 지면의 불안전성이나 지반 침하, 무너진 옹벽, 너무 많이 자란 초목, 위험한 난간이나 계단, 주변 인도와의 조화, 주변 차도나 건물의 균열, 지반의 균열, 건물의 뒤틀림, 통풍이나 지붕의 손상을 잘 살펴야 한다.

건물 내부에서 확인할 부분은 지하실 벽의 균열, 타일이나 콘크리트 바닥의 틈, 천장이나 창문 주위의 물자국, 위장된 벽의 균열, 불법적인 증축여부 등이고, 가족의 안전을 위해 전기시설, 소화기 등도 점검해 건물을 매수해야 한다.

매수인은 매수 전에 매수하고자하는 건물에 대한 정보를 최대한 알아야 하고 그 건물에 분명한 하자가 있다면 하자감정을 통해 하자 부분을 수리하거나 그 부분에 대한 담보를 유보하고 매수하게 된다.

실재로 현장에서는 부동산 매매와 관련해 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 대부분은 위에서 말한 하자 내용 때문에 발생하고 있음을 볼 수 있다.

매수인이 부동산을 매수했더라도 매수한 목적물에 중대한 하자가 있는 것을 알았을 경우에는 매수인이 이를 안날로부터 6개월 내에 매도인에게 하자담보책임을 물어 보수해 줄 것을 요청할 수 있다.

요즘은 토지나 건물의 매매 가격이 고가이기 때문에 3.3㎡ 정도의 작은 공간만 달라도 큰 금액의 차이가 발생하고, 건물의 보수 비용도 많이 들어간다.

간혹 계약 체결시 특약으로 '매도인은 계약 목적물에 대한 하자를 책임지지 않는다'는 특약을 기재할 경우가 있는데, 그렇게 되면 매도인에게 하자 담보책임을 물을 수 없기 때문에 매수인이 큰 어려움에 처할 수도 있다.

거래시에 반드시 토지대장에서 토지의 면적, 건축물대장에서 건축물 면적, 지적도에서 도로 관계와 지형, 등기부등본에서 소유자와 대출 및 제한물권 내용을 확인하면 부동산을 보다 안전하게 거래를 할 수 있다. 모든 사람들이 고가의 부동산을 안심하고 안전하게 거래할 수 있기를 기대한다.

조정수 장로 / 공인중개사·누산교회