조정수 장로

2018년 08월 01일(수) 10:04

토지, 건물, 아파트 등 부동산을 매매하거나 임대차시 반드시 알고 진행해야 할 것이 있어서 소개한다.

다름아닌 공인중개사 사무소에서 사용하는 법정서식인 '중개대상물 확인·설명서'이다. 이 설명서는 중개대상물의 매매나 임대 때 중개사무소에서 매수인이나 임차인에게 설명, 교부하고 3년간 보관하는 문건으로 작성시 소유자의 등기권리증, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획확인원 등을 참고해 작성하는 것으로 일반인도 이 서류들을 확인 후 부동산을 거래하면 권리를 안전하게 보전할 수 있다.

이 문건들 중 등기사항전부증명서에 대해 좀더 알아보자. 등기사항전부증명서는 해당물건의 소유자를 확인해 주는 것으로 그 동안 문서 형태가 가로로 돼 있었는데 지난달부터 다른 공적 서류와 마찬가지로 세로로 변경돼 보기 편하게 표시하고 있다.

아파트의 경우 등기사항전부증명서의 표제부에는 해당 건물의 대지권, 전유부분 표시, 대지권 비율 등을 표시하고 있다. 여기서 알 수 있는 것은 목적물이 몇 층 건물이고 어느 토지 위에 위치하고 있으며 각호의 전용면적, 건물내역, 대지권의 비율이 얼마인지를 알 수 있다.

이 증명서 갑구(甲區)란을 통해 소유자, 을구(乙區)란을 통해 근저당권 설정 유무를 알 수 있고, 대출여부도 알 수 있다. 대부분 사람들은 등기사항전부증명서 발급시 현재 유효부분만으로 발급하는데 현재 부분만 열람하면 말소된 사실을 알 수 없어 숨어 있는 부분을 간과할 수 있다. 예를 들면 갑구란에 기재된 말소된 가압류, 가처분 내용을 파악해야 해당 부동산의 진정성을 알고 말소된 소유권 부분을 통해 상속으로 취득했는지 아니면 경매로 취득했는지를 확인하며, 근저당권의 말소 사실을 포함해 소유자 매매 의사의 긴급성, 자금력 등을 알 수 있는 것이다.

고가의 부동산일수록 현재유효부분이 아닌 말소사실 포함 전체 부분을 발급해 대상목적물의 흐름을 알고 매매나 임대차에 임해야 할 것이다. 그리고 법원에서 발급하는 등기사항전부증명서라고 해도 등기부에 공신력을 부여하지 않기 때문에 만약 등기사항증명서가 위조됐거나 변조돼 소유자가 다를 경우 공신력이 없는 문건이기에 매수자는 소송을 통해 문제를 해결해야 하는 경우가 자주 있다.

필자는 현장에서 부동산 매매계약을 수시로 하고 있지만 항상 다양한 부동산 거래사고의 위험성을 염두에 두고 있다. 그 중 대표적인 것이 상속받은 신탁 재산을 가족구성원 동의 없이 매매하는 경우, 사해행위(詐害行爲) 사실이 있는 부동산을 급하게 매도하는 경우, 실질적인 소유자가 아닌 경우, 경매시 배당 후순위 등인데 이들을 주의해야 할 것이다.

대부분의 재산이 부동산에 집중 되어 있는 상황에서 큰 재산을 관리하고 투자할 때 지적공부를 확인하고 세심한 주의의무를 통해 거래시 발생할 수 있는 손해를 방지해야 할 것이다.

조정수 장로 / 공인중개사·누산교회