차유진 기자 echa@pckworld.com

2018년 12월 12일(수) 13:49

주택은 가격 급등기에 소유를 통해 자산을 증식하는 투자의 개념으로 인식돼 왔으나 최근에는 거주의 개념으로 변화해 가고 있다. 주택의 자가 보유률이 60%수준으로 유지되고, 주택임대관리업이 주택법 안에 들어온 것만 보아도 변화를 확인할 수 있다. 주택은 주택임대차보호법, 상가는 상가건물임대차보호법, 주택임대관리는 민간임대주택특별법에서 각 규정하고 있다.

상가건물을 임대해 예배당이나 교육관으로 사용하는 경우가 많다. 최근 상가건물임대차보호법이 개정돼 임차인은 해당 건물에서 10년간 임차할 수 있는 권리를 보호하고 있고, 주택은 주택임대차보호법에서 최대 2년의 임대차를 보호하고 있으나, 아쉽게도 교회로 사용하는 상가 건물은 교회가 영리사업자가 아니라는 이유로 상가임대차보호법 적용을 받지 못하고 민법에 규정된 임대차보호법을 적용받고 있다.

민법 제618조에 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기고, 제635조는 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 규정돼 있기에 상가를 임차한 교회는 위 내용을 참조하면 좋을 것이다.

주택임대사업자는 공공주택 사업자가 아닌 민간에서 전월세 임대를 목적으로 등록한 자를 말한다. 지난 9·13 부동산 대책을 통해 그동안 제공되던 양도소득세 중과 제외 및 종합부동산세 합산 배제 혜택이 사라지게 되었고, 양도세 감면 혜택 조건(전용면적 85㎡이하·공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억원)도 강화됐다. 하지만 여전히 일반 주택에 비해서는 세제 혜택이 상당해 장기적으로 보유할 가치가 있는 주택이라면 임대 등록을 하는 편이 유리하다.

중요한 것은 세제 혜택이기 때문에 4년(단기민간 임대주택)이나 8년 이상(장기일반 민간임대주택)의 의무 임대기간에 해당하는 세제혜택을 사전에 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 가령 재건축·재개발 등 정비사업으로 약정된 의무 임대기간을 채우지 못하면 해당 기간 동안 감면받은 세금을 다시 반환해야 한다. 또 의무 임대기간에는 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 하고, 만약 의무 임대기간 등을 어길 경우에는 집 한채당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.

일반 임대사업이 주택 임대사업과 가장 다른 점은 임대 사용 용도다. 일반 임대사업은 아파트 등 주거용이 아니라 상가나 업무용 오피스텔과 같이 사무실 용도로 쓰이는 곳을 대상으로 한다. 이에 따라 매달 월세를 받을 때 마다 세금계산서를 발행해 그에 따른 임대 소득을 국세청에 신고해야 한다. 다만 일반 임대사업자로 등록하면 토지분을 제외한 건물분에 부과되는 부가가치세(10%)를 환급받을 수 있다. 또 종합부동산세는 비과세 대상이 된다.

일반임대사업은 등록 시기와 의무 임대기간도 주택 임대사업과는 다르다. 먼저 계약일로부터 20일 내에 물건지 관할 세무서를 통해 임대사업자 등록을 마쳐야 하고, 10년간 사업자를 유지해야 할 의무가 있다. 이를 지키지 못하는 경우 주택 임대사업자와 마찬가지로 최대 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 중간에 사업자가 해당 사업의 권리와 의무를 타 사업자에게 모두 승계하는 포괄양도는 가능하다. 이 경우에도 매수자나 세입자의 전입신고는 불가하고, 이를 어기고 실거주자로 전입신고를 한다면 그동안 환급받았던 부가세를 추징 당할 수 있다. 또 주택 임대사업자와는 달리 임대료 인상 제한은 없다.

조정수 장로 공인중개사/ 누산교회