[ 상담Q&A ] 김재복변호사와 함께하는 법률 상담 Q & A < 3 >
Q : 변호사님， 저는 국영기업체에서 근무하는 이기둥집사입니다. 2008년 2월에 대구지사로 전보되어 2년간 대구에서 아내와 두 아들과 함께 아파트전세를 얻어 거주하였습니다. 그런데 올해 2월말에 다시 서울본사로 발령이나 서울로 이사오려고 하는데， 황당하게도 이사하는 당일날 집주인이 찾아와서 전세(임차)보증금을 돌려줄 수 없게 되었다고 합니다. 알고보니 집주인은 화장품회사를 경영하는 사람인데 부도가 났다고 합니다. 저는 전세계약서에 확정일자를 받았두었으나， 저의 확정일자보다 선순위로 채권최고액 5천만원인 은행근저당권이 있었는데 은행에 의하여 이 아파트에 경매신청이 들어왔습니다. 위 아파트시세는 2억원 정도 된다고 하는데， 저는 과연 전세보증금 1억원을 돌려받을 수 있을까요?
A : 아파트 등 주택에 전세(임대차) 입주하는 경우에는 우선 등기부등본을 통해 기존에 선순위의 근저당권이 설정되어 있는지， 채권최고액이 얼마인지 확인해 보아야 합니다. 다음에 등기소나 동사무소에 가서 전세(임대차)계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 실제는 확정일자를 받는 것보다 전세권설정등기를 해두는 것이 세입자를 훨씬 더 강력하게 보호하는 것이지만， 전세권등기는 등기비용이 들고 집주인의 동의가 필요한데 집주인은 전세권이 경매청구권을 행사할 수 있는 등 매우 강력한 권리이므로 통상 해주기를 꺼립니다.
주택임대차보호법상 세입자가 전세계약서에 확정일자를 받는 외에 주민등록의 전입신고와 주택을 인도받아 실제거주(입주)하여야 우선변제권이 보장됩니다. 그 후 전세기간이 만료되어 이사를 가려고 해도 집주인이 보증금을 반환하여 주지 않을 때， 거주하던 주택이 경매되는 경우 확정일자가 있는 임차인은 경매절차에서 배당요구를 함으로써 우선변제를 받을 수 있습니다. 이때 전세권설정등기가 되어 있는 경우 전세권자는 민사집행법에 따라 담보권실행을 위한 경매를 청구할 수 있습니다. 반면에 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있습니다.
질문의 경우， 집사님은 확정일자가 있는 임차인으로서 우선변제권이 있습니다. 다만， 이사를 가려면 임차권등기명령신청을 하여 임차권 등기를 한 다음에 이사하셔야 우선변제권이 유지됩니다. 집사님은 선순위 저당권자가 신청한 경매절차에서 배당요구를 함으로써 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 선순위의 근저당권자가 경매를 취하하는 경우에 집사님은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결문을 받은 후에 경매신청을 할 수 있습니다. 간혹 부동산 경기가 좋지 않을 때에는 아파트가 적정한 가격으로 낙찰되지 않을 수 있는데， 그럴때에는 집사님은 전세보증금 1억원이 보장되는 범위에서 스스로 위 아파트 경매에 응찰하여 위 아파트를 낙찰받는 방법도 있습니다. 이때 집사님은 낙찰대금액에서 전세보증금 1억원을 공제한 나머지를 법원에 납부하면 됩니다.
(법무법인 로고스 변호사， 명성교회 안수집사， 한기총 법률고문， 한국장로교복지재단 고문변호사)